社區規約可以禁止停車位賣給非社區住戶嗎?

拳擊繪畫課?
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一、爭議來源

許多社區的管委會,基於管理方便,會想夠過管委會發佈公告或者請社區居民以規約方式,規定社區內的車位,只能賣或出租給社區住戶,但這樣的做法,符合法律規定嗎?

二、停車位有三種

在討論這個問題之前,要先知道停車位有三種:「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」。

(一)法定停車位:

法定停車位,係指因建築實務上,在建築物類別及一定樓地板面積等條件下,須設置一定數量之停車位空間,該數量為最低停車空間數量之限制,方得申領建造執照,此外並無限制。(臺灣高等法院臺中分院93年度上易字第163號民事判決)

法定停車位沒有獨立的權狀,依法不能單獨移轉,因此只能賣或出租給社區住戶。

(二)獎勵停車位

而獎勵停車位則為依據建築技術規則第五十九條之二,由主管機關發布之台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點所設置,其產權可登記為共有或獨立產權,惟必須提供不特定多數人之公眾使用,平時所有權人必須負有維護保管之賁任。(臺灣高等法院臺中分院93年度上易字第163號民事判決)

獎勵停車位產權可以登記為共有,也能登記為獨立產權,如果有獨立權狀,也能賣給社區外住戶。

(三)增設停車位

而所謂自行增設停車位,指除應留設的法定停車位數目外,以剩餘樓地板面積或法定空地並符合停車空間規定自行設置之停車位。故增設之停車位亦是合法之停車位,與自行劃設停車位格,自行超賣停車位者不同。自行增設停車位的產權登記,如果可以與法定避難室兼停車場獨立區隔者,可依土地登記規則第七十六條規定辦理所有權第一次登記,取得獨立之產權者,可以自由買賣給社區內外住戶(即不限賣與社區內住戶);或登記全體或部分社區所有權人共有,所有權須隨主建物所有權而移轉。(臺灣高等法院民事判決92年度上易字第239號) 

所以如果增設停車位是有獨立權狀,則可以賣給社區外住戶;但若是登記為社區所有權人共有,沒有獨立權狀,則不能賣給社區外住戶。

三、可否以規約限制不能對外出租或出賣?

既然獎勵停車位與增設停車位有獨立權狀,可以對外出租或出賣,那區分所有權人會議可否以規約方式,禁止社區居民對外出租或出賣該車位?

臺灣高等法院民事判決90年度上字第1030號民事判決認為不行,理由為限制所有權人行使所有權,違反比例原則。

判決理由提到:「本件上訴人主張被上訴人及區分所有權人會議係因顧慮社區安全始為前揭決議及修改規約,為被上訴人所不否認,自堪信為真實。經查:確保社區安全之方法甚多,凡加強保全、增設監視及照明設備等均屬之,非必限制地下室停車位之出租方可達成,且縱出租於他人,亦可由要求承租人以 非與社區○○○○道(如車道)進出,要求承租人需提供身分證明、在地下室停車場增設監視設備等方式達成,故前揭決議及規約內容實有違比例原則中之必要 性原則。再者,依九十年四月十日區分所有權人會議通過之停車場使用管理辦法第三條第一項所示:『除委由管理服務人員臨時出租外』之文字,可見停車位仍 得以委託管理服務人員之方式臨時出租,則何以『由管理服務人員臨時出租』即不會對該社區產生安全上之危害,由所有權人出租反而即會對該社區生安全上之顧慮?兩相對照,更足顯被上訴人所為系爭決議及區分所有權人會議所定之規約係對於上訴人所有權之不合理限制,違背前揭比例原則,為對上訴人所有權之不 合理侵害,應可認為係背於公序良俗而無效。至被上訴人另抗辯按公寓大廈之地下室停車位其性質上係屬於本條例第三條第五款所規定之『約定專用部分』,此部分之管理亦屬全體住戶共同事項,自應受規約或全體住戶決議及所訂停車場管 理辦法之拘束,況依同條例第五條之規定,對於區分所有權人之專有部分尚且加諸如上之使用限制,則依舉重明輕之法理,約定專用部分之使用方式更應受到區 分所有權人共同意思之拘束,被上訴人八十八年三月十二日第七次管委會決議內 容,對上訴人應有拘束力等語。惟公寓大廈管理條例第五條對專有部分之限制,仍不得背於公序良俗,已如前述,自不得援引認為得作為系爭決議及修正後停車 場管理規則為合法之依據。 」

四、若不能限制非住戶承租,可否加收管理費?

臺灣士林地方法院105年度訴字第578號民事判決認為:若沒有正當理由,原則上要依照所有權比例分擔,否則就是權利濫用。

判決理由提到:「又公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委 員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定,公寓大廈管理條例第10條第2 項並有明文。亦即公寓大廈之 共用部分之修繕、管理、維護費用,應以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則,雖依該條第2 條但書規 定,區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例,並非不得另行約定,惟所約定分擔之方式,若無充分理由,仍不應悖離「按應有部分比例分擔」之原則。是以,社區區分所有權人會議決議就某相同事項,而為不同收費標準,如無充分理由足以支持其正當性,且悖離法定按應有部分比例分擔之原則,即有藉由多數決方式,形成對少數區分所有權人不利 之分擔決議之權利濫用情事。 

五、結論

購買車位,要看清楚停車位屬於哪一種,才知道自己的權利。而公寓大夏的規約,也要法為之,不能無正當理由限制所有權人權利之行使。

       

社區能夠決議讓違規住戶罰錢嗎? 

社區可以制定罰款決議或罰款規約,但若金額過高,會被法院酌減。
社區可以制定罰款決議或罰款規約,但若金額過高,會被法院酌減。

不少社區會透過規約或區分所有權人決議,規定社區內不能養寵物、不能違規停車、不能亂丟垃圾,否則要罰處XXX元的罰款,這樣的社區決議或規約,有法律效力嗎?

 

目前實務見解分成幾個看法:

(一)可以,但是需要全體住戶都同意才行(如臺灣台北地方法院 99 年度 北小 字第 705 號民事判決)

又法律保留原則參照憲法第23條及中央法規標準法第5 條規定,乃指關於人民權利、義務等重要事項,國家非有法律之明文,不得予以規制之情形而言。是以,限制人民權利需基於法律或法律授權命令,始得為之;而私權關係中,一方當事人不合理擴張權利,恐損及他方當事人權利,倘肯認私人團體以多數決決議方式制裁他造少數人,將無啻認同法治社會下有私人執法可能。故公寓大廈規約決議事項,若涉及限制區分所有權人全體權利者,須於公寓大廈管理條例或其他法規授權區分所有權人會議得以決議為之者,始可以決議制定規約加以規範;除該等決議內容獲得全體區分所有權人同意,可認為意思表示合致,具私法自治、契約性質外,尚不得由區分所有權人會議以多數決方式,強行課與未出席會議者法律所無之義務。

筆者認為這樣的見解,值得再斟酌。因為現在工商社會,大家生活作息都不相同,對於社區事務,也未必人人都關心,要讓全體區分所有權人都同意,才能制定罰款的規約或決議,這幾乎是「不可能的任務」,實際上等於在這樣的見解之下,所有的罰款決議都不會有效力了。況且,假若堅守必定要全體區分所有權人同意,才能避免法院提到的「私人團體以多數決決議方式制裁他造少數人,將無啻認同法治社會下有私人執法可能。」假設一個案例:全體住戶終於都出席,也終於都全體決議通過:社區住戶偷養寵物要罰款1000元,但假若有區分所有權人搬家,新來的住戶勢必未曾參與先前制定的決議,則該決議對新住戶依此見解,當屬無拘束力,但似乎仍對似乎仍對舊住戶有效?一個決議確分成「一國兩制」徒增困擾,且難以執行。

 

(二)可以,而且可以多數決為之即可。(如臺灣士林地方法院 99 年度 小上 字第 11 號民事判決 )

又區分所有權人會議之決議係多數區分所有權人經由集會之方式,由同一內容之「多數」意思表示合致而成立,性質上屬法律行為中之合同行為(協同行為)。合同行為依法律規定或當事人先前約定之要式做成決議,對不同意之區分所有權人亦具有拘束力。是區分所有權人會議所做成之「罰款」決議,包括上訴人在內之區分所有權人,縱有反對者,仍受拘束。至於原判決並認系爭決議對於違反社區規約之違規停車者予以罰款之規定,具有類似違約金性質,而類推適用民法第252 條規定,將被上訴人請求金額予以酌減,駁回被上訴人部分請求,乃以合同行為類推適用契約之效果,而為酌減「罰鍰」之有利於上訴人之認定(如認合同行為不能類推適用契約違約金酌減之效果,則被上訴人應依上訴人之請求全額繳納),法理上並無不妥,上訴人指摘原判決此部分為違法,難認有據,亦乏上訴之利益。

法院認為不但可以決議罰款,而且不必全體住戶都同意,只要多數決就可以。不過法院也強調,假若罰款過高(例如住戶偷養寵物被抓到,則罰款一百萬元繳給社區作公共基金,這樣的罰款,明顯過高),法院還是可以酌減罰款的。

筆者認為這樣的看法,值得贊同,能夠顧及社區有罰款決議或制定罰款規約,以管理社區之必要,又能夠在極端罰款過高情況,由法院予以作最後把關,比較折衷。近來如臺灣士林地方法院 96 年度小上字第 27 號 民事判決,也採類似臺灣士林地方法院 99 年度 小上 字第 11 號民事判決的見解。未來設若法院能朝此方向判決,罰款規約與決議的制定,應會更有法律基礎。

 

 

可以用問卷方式取代區分所有權人決議嗎?

管委會以問卷「徵詢」區分所有權人的「意見」,應無不可,但是要「在區分所有權人會議中」發放問卷回收,則必須要公開查驗,比較穩妥;然而要完全不開區權會,徑以問卷回收之方式,應是會被法院打槍了。
管委會以問卷「徵詢」區分所有權人的「意見」,應無不可,但是要「在區分所有權人會議中」發放問卷回收,則必須要公開查驗,比較穩妥;然而要完全不開區權會,徑以問卷回收之方式,應是會被法院打槍了。

現今都市叢林裡,公寓大廈林立,鄰居之間常常彼此不認識,見了面都不一定會打招呼,而工商業社會,彼此生活作息也都不一定,要把大家都聚集起來開區分所有權人會議,更是難上加難。

公寓大廈管理條例第31條規定:區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

要達到讓大家一起來開會,還要達到這麼高的共識,真是相當不容易,即使規約將決議門檻降低到二分之一出席、二分之一同意,時常也是達不到決議門檻。

因此,有人想出了用問卷調查的方式,請大家填寫問卷後回收,來取代區分所有權人決議,這樣可以嗎?

 

臺灣臺北地方法院 98 年度訴字第 998 號民事判決提到:「查原告主張系爭會議關於法定停車位整頓計畫案之決議方式,係以發放問卷方式為之,未當場進行表決,且未以公開方式查驗問卷結果等情,為被告所不爭執,並經本院當庭勘驗系爭會議召開過程之光碟,製成勘驗筆錄在卷可稽(見本院卷第215頁),堪認原告上開主張為真實。又表決權之行使,公寓大廈管理條例無明文限制其方式,而按表決屬區分所有權人為形成多數人意思表示一致之方法,有關表決之方法,除法令另有強行規定外,只要能達成上開多數決議即可,是系爭會議以問卷方式作為表決權之行使方式,雖非當然違法,然問卷結果之查驗對於系爭決議結果影響甚大,自應以公開方式為之,以確保公平性,惟查本件系爭決議之決議方法,係以會後收回問卷方式為問卷結果之查驗,並未於系爭會議中以公開方式查驗問卷結果,業如上述,從而,系爭問卷結果之查驗過程非公開透明,而無從確知系爭決議之公佈結果,是否即為各區分所有權人之表決權行使之結果,其決議方法自難謂適法,則原告主張系爭決議之決議方法違法,尚非無據,堪以採信。……綜上所述,原告本於民法第56條第1項規定,請求系爭決議應予撤銷,為有理由,應予准許。」因此,依據這個實務見解,認為用發放問卷的方式,法律上並不是不行,但是必須要就回收的問卷公開查驗,以確保公平。

換言之,法院認為公寓大廈管理條例對於表決的方式並未限制一定要用什麼方式,其實問卷的回收,也可以當作是一種表決,畢竟舉手表決跟以問卷表決,意思應該是一樣;但是舉手表決畢竟大家可以知道同意數與反對數,可是問卷的回收沒有公開查驗,也就難免可能發生被人動手腳的情形。

筆者認為,臺灣臺北地方法院 98 年度訴字第 998 號民事判決的判決值得贊同,並沒有拘泥於表決一定要透過舉手或實務常見的書面投票方式,而是將問卷回收也認為是表決方式的一種,並且以公開查驗作為條件。

不過,這樣的看法是否就代表司法實務見解承認問卷可以取代決議,恐怕要更仔細探討。因為在這個判決的個案中,區分所有權人大會仍然有舉行,只是在表決時,以問卷回收的方式回收來確認決議比數;假若今天是區分所有權人大會根本沒有舉行,只是由管委會挨家挨戶發放問卷後回收,就說已經作成「區分所有權人決議」,恐怕法院就不會買帳了。況且,這個判決是否是司法實務穩定見解,恐怕還要再持續觀察有無其他案例。

總結來講,管委會以問卷「徵詢」區分所有權人的「意見」,應無不可,但是要「在區分所有權人會議中」發放問卷回收,則必須要公開查驗,比較穩妥;然而要完全不開區權會,徑以問卷回收之方式,應是會被法院打槍了。