房屋漏水(下)怎麼鑑定與求償

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桃園 向陽農場

 

接續上篇。

 

四、關於鑑定

 

一般而言,訴訟前自己找鑑定,得到的鑑定報告,到了訴訟中,對造不接受你提出的鑑定結果很正常,最怕的是法官也不一定會接受,畢竟訴訟前的鑑定內容、鑑定問題,沒有經過對造表示意見,也未必能夠切中雙方的爭議事項。而一般來講,像是土木技師單位的鑑定費用時常高達七、八萬,甚至視複雜程度可能更高,倘若訴訟中又重新來過,訴訟前的鑑定費等於白花了。

但是,倘若是訴訟後才找鑑定,固然好處是透過法院囑託鑑定,在程序上與公信力上,都比較能獲得確保;但是風險在於「告了才鑑定」,有可能鑑定出來的結果讓人「大吃一驚」,可能根本肇事原因在於原告也就是你自己,結果訴訟裁判費白繳不說,貴森森的鑑定費也要自己吃下來,得不償失。

訴訟前鑑定,未來到法院可能無法用;訴訟後才鑑定,可能結果不如人意,那到底該怎麼辦?

有一個方式:訴訟前先不用找到如土木技師公會或建築師公會這樣的組織,先找你家附近的抓漏師傅看一下。因為固然技師公會、建築師公會會有一定的鑑定流程,還會出具比較嚴謹的鑑定報告,鑑定結果容易獲得法官的採納,但是費用相當高,倘若能夠先花個幾千元,請附近的抓漏師傅先初步到你家看一下漏水原因,或許心中先有個底,也比較能夠初步估計整個訴訟風險。當然,如果抓漏師傅說必須進到對方房子內,才能確認,那可能就要對方配合,而對方若不配合,就要以我們上篇提到的

公寓大廈管理條例第47條規定:「

有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:  …… 三、區分所有權人或住戶違反第六條規定,主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求,經通知限期改善,屆期不改善者。」予以裁罰。

 

五、求償

 

如果證據都顯示對我方有利,剩下就是求償範圍,求償範圍包含請對方負擔修繕責任,另外像是漏水倘若導致你家的傢俱受損,或是因此身心受到損害(當然,必須證明!),也是可以求償的。

不過要特別注意的是,也不能為了求償,就任由損害擴大,例如沙發或名貴古董持續放置於漏水處,讓損壞情況擴大,屆時可能會有與有過失,你也要分擔一部分賠償比例的情形。

 

六、結論

 

漏水問題,是現代公寓大廈常見爭議,從一開始的漏水原因評估、確認到最後的求償,每一步都要走得謹慎,才能盡量用最低成本,獲得最大效益,也讓問題澈底解決。

房屋漏水(上)怎麼開始進行

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叮噹老師繪畫課-炒冰

一、前言

 

在現代都市叢林中,大部分人居住的方式都是公寓或大廈,城市中比較少透天厝或獨棟別墅,因此遇到房屋漏水問題,常常需要鄰居配合,但是倘若鄰居置之不理或態度消極,該怎麼辦呢?

 

二、先確認漏水的位置與可能原因

 

由於漏水的可能原因很多,有時候是因為有人加加壓馬達導致水壓太大管線破裂,有時候是因為管線年久失修,也可能是因為其他因素。

漏水的「位置」與「原因」,都會影響由誰負擔損害賠償責任的問題,因為

 

公寓大廈管理條例第10條第1、2項規定:「

專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。 

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。」

 

公寓大廈管理條例第12條規定:「

專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」

 

這兩條在講的,就是原則上住戶的部分就由住戶負責修繕,社區的部分歸管委會,但若是因為某人造成的(例如擅自加裝加壓馬達),則由該人負責。

 

三、如果鄰居不願意配合檢查呢?

 

倘若漏水原因需要進入鄰居的房屋內,才能確認,該怎麼辦呢?

 

依據公寓大廈管理條例第6條:「

住戶應遵守下列事項:……

二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。

…….住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」

通常因為訴請法院進行相關處置,比較緩不濟急,因此可以直接請主管機關也就是縣市政府,直接依據公寓大廈管理條例第47條規定:「

 

有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:  …… 三、區分所有權人或住戶違反第六條規定,主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求,經通知限期改善,屆期不改善者。」予以裁罰。

公寓大樓外牆維護相關問題

 

 

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兒童樂園的遙控船

 

一、外牆維護,大家都有責任

 

許多社區大樓因為外牆老舊,沒有維護,新聞不時會出現因磁磚脫落,砸傷人車的新聞:

 

https://tw.news.yahoo.com/樹林公寓外牆磁磚砸落-6機車遭殃-005600917.html

 

住戶甚至可能因外牆失修,而因此背負刑責:

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20140618000499-260106?chdtv

 

因此外牆的維護(一般都說外牆拉皮),就非常重要。

 

二、外牆維護的決議

 

外牆拉皮,在法律上屬於共有部分之重大修繕或改良(臺北地院102訴4524民事判決、臺北地院104訴2754民事判決、臺北地院107訴505民事判決、臺中地院105中小2552民事判決)。

 

而共有部分之重大修繕或改良,要怎麼進行呢?

 

依據公寓大廈管理條例第11條、第31條規定,共有部分之重大修繕,除非規約另有規定,否則須「應有區分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3分之2 以上出席,以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之」。

 

三、住戶不繳外牆維護費用怎麼辦

 

至於住戶若於社區依據上開決議方式通過後,拒絕繳納費用,可依據公寓大厦管理條例第21 條:「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」

 

也就是必須依法須先經相當期間之催告仍未果後,再由管委會提起訴訟。

 

那這裡的「相當金額」門檻會不會很高呢?在臺中地院105中小2552民事判決是17,343元,在臺北地院104訴2754民事判決是24萬、28萬不等(視住戶持份大小),法院都認為提起訴訟合理。也就是說,法院在衡量「達相當金額時」,並未過度限制,畢竟大家都已經通過決議,即使當時投了反對票,或根本沒有前往區分所有權人會議投票,也是必須接受大家依法共同決定的事情。

 

四、結論

 

外牆的維護,涉及到住戶可能負擔的刑民事責任,應妥善維持外牆的安全,至於住戶若拒繳相關費用,可以透過法院請求。

 

 

 

社區規約可以禁止停車位賣給非社區住戶嗎?

拳擊繪畫課?
拳擊繪畫課?

一、爭議來源

許多社區的管委會,基於管理方便,會想夠過管委會發佈公告或者請社區居民以規約方式,規定社區內的車位,只能賣或出租給社區住戶,但這樣的做法,符合法律規定嗎?

二、停車位有三種

在討論這個問題之前,要先知道停車位有三種:「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」。

(一)法定停車位:

法定停車位,係指因建築實務上,在建築物類別及一定樓地板面積等條件下,須設置一定數量之停車位空間,該數量為最低停車空間數量之限制,方得申領建造執照,此外並無限制。(臺灣高等法院臺中分院93年度上易字第163號民事判決)

法定停車位沒有獨立的權狀,依法不能單獨移轉,因此只能賣或出租給社區住戶。

(二)獎勵停車位

而獎勵停車位則為依據建築技術規則第五十九條之二,由主管機關發布之台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點所設置,其產權可登記為共有或獨立產權,惟必須提供不特定多數人之公眾使用,平時所有權人必須負有維護保管之賁任。(臺灣高等法院臺中分院93年度上易字第163號民事判決)

獎勵停車位產權可以登記為共有,也能登記為獨立產權,如果有獨立權狀,也能賣給社區外住戶。

(三)增設停車位

而所謂自行增設停車位,指除應留設的法定停車位數目外,以剩餘樓地板面積或法定空地並符合停車空間規定自行設置之停車位。故增設之停車位亦是合法之停車位,與自行劃設停車位格,自行超賣停車位者不同。自行增設停車位的產權登記,如果可以與法定避難室兼停車場獨立區隔者,可依土地登記規則第七十六條規定辦理所有權第一次登記,取得獨立之產權者,可以自由買賣給社區內外住戶(即不限賣與社區內住戶);或登記全體或部分社區所有權人共有,所有權須隨主建物所有權而移轉。(臺灣高等法院民事判決92年度上易字第239號) 

所以如果增設停車位是有獨立權狀,則可以賣給社區外住戶;但若是登記為社區所有權人共有,沒有獨立權狀,則不能賣給社區外住戶。

三、可否以規約限制不能對外出租或出賣?

既然獎勵停車位與增設停車位有獨立權狀,可以對外出租或出賣,那區分所有權人會議可否以規約方式,禁止社區居民對外出租或出賣該車位?

臺灣高等法院民事判決90年度上字第1030號民事判決認為不行,理由為限制所有權人行使所有權,違反比例原則。

判決理由提到:「本件上訴人主張被上訴人及區分所有權人會議係因顧慮社區安全始為前揭決議及修改規約,為被上訴人所不否認,自堪信為真實。經查:確保社區安全之方法甚多,凡加強保全、增設監視及照明設備等均屬之,非必限制地下室停車位之出租方可達成,且縱出租於他人,亦可由要求承租人以 非與社區○○○○道(如車道)進出,要求承租人需提供身分證明、在地下室停車場增設監視設備等方式達成,故前揭決議及規約內容實有違比例原則中之必要 性原則。再者,依九十年四月十日區分所有權人會議通過之停車場使用管理辦法第三條第一項所示:『除委由管理服務人員臨時出租外』之文字,可見停車位仍 得以委託管理服務人員之方式臨時出租,則何以『由管理服務人員臨時出租』即不會對該社區產生安全上之危害,由所有權人出租反而即會對該社區生安全上之顧慮?兩相對照,更足顯被上訴人所為系爭決議及區分所有權人會議所定之規約係對於上訴人所有權之不合理限制,違背前揭比例原則,為對上訴人所有權之不 合理侵害,應可認為係背於公序良俗而無效。至被上訴人另抗辯按公寓大廈之地下室停車位其性質上係屬於本條例第三條第五款所規定之『約定專用部分』,此部分之管理亦屬全體住戶共同事項,自應受規約或全體住戶決議及所訂停車場管 理辦法之拘束,況依同條例第五條之規定,對於區分所有權人之專有部分尚且加諸如上之使用限制,則依舉重明輕之法理,約定專用部分之使用方式更應受到區 分所有權人共同意思之拘束,被上訴人八十八年三月十二日第七次管委會決議內 容,對上訴人應有拘束力等語。惟公寓大廈管理條例第五條對專有部分之限制,仍不得背於公序良俗,已如前述,自不得援引認為得作為系爭決議及修正後停車 場管理規則為合法之依據。 」

四、若不能限制非住戶承租,可否加收管理費?

臺灣士林地方法院105年度訴字第578號民事判決認為:若沒有正當理由,原則上要依照所有權比例分擔,否則就是權利濫用。

判決理由提到:「又公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委 員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定,公寓大廈管理條例第10條第2 項並有明文。亦即公寓大廈之 共用部分之修繕、管理、維護費用,應以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則,雖依該條第2 條但書規 定,區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例,並非不得另行約定,惟所約定分擔之方式,若無充分理由,仍不應悖離「按應有部分比例分擔」之原則。是以,社區區分所有權人會議決議就某相同事項,而為不同收費標準,如無充分理由足以支持其正當性,且悖離法定按應有部分比例分擔之原則,即有藉由多數決方式,形成對少數區分所有權人不利 之分擔決議之權利濫用情事。 

五、結論

購買車位,要看清楚停車位屬於哪一種,才知道自己的權利。而公寓大夏的規約,也要法為之,不能無正當理由限制所有權人權利之行使。